Verjaring en Bezit: Wie Wint de Grondstrijd?

2 minuten mr. Jeroen Kaspers goederenrecht voor ondernemers 12 februari 2025 2025

In een juridische krachtmeting die de fundamenten van eigendom door verjaring op de proef stelt, heeft de Hoge Raad in 2017 een beslissing genomen die de verhoudingen tussen gemeenten en burgers aangaande landgebruik herdefinieert. In de zaak Gemeente Heusden tegen Verweerders (ECLI:NL:HR:2017:309) wordt de complexiteit van het Nederlandse recht rondom bezit en verjaring blootgelegd.

(Geen) Dubbelzinnig Bezit ?

Verweerders hadden een stuk gemeentegrond omheind, er boshutten en een jeu-de-boulesbaan op gebouwd, daarmee claimend dat ze door verjaring eigenaar waren geworden van deze strook. De vraag die centraal stond, was of hun handelingen 'niet dubbelzinnig bezit' vormden zoals vereist door artikel 3:105 BW. Het hof vond van wel, omdat deze handelingen duidelijk maakten dat verweerders zich als eigenaren gedroegen, en niet als huurders of gebruikers met toestemming. Dit betekent dat het bezit openbaar en kenbaar moest zijn voor de gemeente, iets wat het hof bevestigde, ondanks de moeilijke bereikbaarheid van het perceel.

Cassatie en Conclusie

De gemeente ging in cassatie, betoogde dat ze niet verplicht is om voortdurend haar eigendommen te inspecteren om haar rechten te behouden. De Hoge Raad wees deze klacht af, benadrukkend dat het voldoende is dat het bezit kenbaar is, zelfs als dit alleen na inspectie duidelijk wordt. Een belangrijke nuance hierbij is dat de Hoge Raad erkent dat een voormalige eigenaar wel een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen een bezitter te kwader trouw, mogelijk leidend tot teruggave van het eigendom als schadevergoeding.

Deze uitspraak toont aan dat in Nederland, zelfs met de beste bedoelingen of het gebrek daaraan, de juridische realiteit van verjaring en eigendom complex en soms onvoorspelbaar is. Het benadrukt de noodzaak voor gemeenten om actief hun eigendomsrechten te bewaken, terwijl het tegelijkertijd het recht van burgers erkent om door verjaring eigendom te verwerven, ongeacht hun goede of kwade trouw.

Deze column is geschreven ter voorbereiding van een zaak waarin ik een (verkrijgende) grondeigenaar bijsta die (hoogstwaarschijnlijk) middels verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van een stuk grond.